На что стоит обратить внимание при покупке дома в Швейцарии? Как вы можете получить максимальную отдачу от инвестиций в недвижимость и избежать подводных камней?
Вы планируете выйти из цикла аренды и купить свой маленький кусочек Швейцарии? Большинство людей чувствуют необходимость или, по крайней мере, желание иметь собственный дом в какой-то момент своей жизни. Если все сделано правильно, покупка недвижимости также может быть хорошей долгосрочной инвестицией.
Но покупка не того имущества может превратиться в настоящий кошмар, и, прежде чем вы даже посмотрите на недвижимость на продажу, есть несколько тем, с которыми вам следует ознакомиться.
Давайте рассмотрим 10 вещей, которые вы должны рассмотреть, прежде чем покупать дом.
1. Доступность
Большинство людей предполагают, что владение дешевле аренды. Хотя это может быть правдой, особенно если у вас есть деньги, чтобы заплатить за недвижимость наличными, есть ряд факторов, которые вы должны учитывать.
Прежде всего, если вы планируете закладывать жилье, вам необходимо убедиться, что вы соответствуете финансовым требованиям банка.
Швейцарские банки имеют довольно строгие правила доступности для заявителей на ипотеку.
Помимо ипотеки, владение недвижимостью в Швейцарии сопряжено с многочисленными административными и эксплуатационными расходами, которые мы более подробно объясним ниже. Если вы не можете себе позволить покрыть эти расходы, то, возможно, вы обнаружите, что владение собственным домом — это скорее кандалы, чем удовольствие.
2. Земля может быть арендованной?
Если вы сталкивались с терминами « аренда земли » или «земельный интерес» (немецкий: Baurechtzins, французский: rente du droit de superficie) в ходе ваших размышлений о покупке дома, вы, возможно, спросили себя, что в это « аренда земли ».
Проще говоря, земельная рента — это арендная плата за использование земли, которая принадлежит кому-то другому. Эта ситуация известна как арендованная собственность, и арендная плата довольно распространена в Швейцарии, потому что земли под застройку не хватает. Арендатор имеет право строить здания на объекте (хотя и с некоторыми ограничениями), а затем может продать здания вместе с договором аренды, ели есть покупатель.
Срок действия договоров аренды составляет от 30 до 100 лет, после чего землевладелец имеет право либо продлить аренду земли, либо забрать имущество (в этом случае они должны возместить часть стоимости вашего дома). Когда вы покупаете арендованный дом, вы покупаете только здание, а не землю, на которой оно построено.
После вступления во владение арендованным имуществом вы становитесь ответственным за внесение арендных платежей, и арендная плата за землю может изменяться по мере увеличения стоимости земли. В некоторых частях Швейцарии земельная рента может легко стоить от 1000 до 2000 франков в месяц, в зависимости от размера имущества. Поскольку договор аренды является сложным, дорогостоящим, обязательным и рискованным, может быть очень сложно перепродать арендованное имущество, если по какой-либо причине вы решите переехать или больше не можете позволить себе арендную плату за землю.
Дом с участком в собственности (которым вы полностью владеете) дороже, но почти в каждом случае это гораздо более безопасный выбор. Всегда выясняйте, является ли дом частной собственностью или арендованным (проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, если это необходимо), и не позволяйте себе быть обманутым при покупке арендованной собственности, думая, что вы покупаете недвижимость с полным правом собственности.
3. Долгосрочный инвестиционный потенциал
Несмотря на довольно медленный и стабильный рынок недвижимости благодаря строгому регулированию, швейцарская недвижимость стабильно показала себя как надежный объект для долгосрочных инвестиций. Тем не менее, потенциал увеличения стоимости в долгосрочной перспективе почти полностью определяется местоположением объекта недвижимости. Недвижимость в разумной близости от основных бизнес-центров или популярных курортных зон является хорошим выбором. Даже в сельских районах может произойти значительное увеличение, если они находятся в пределах досягаемости основных агломераций.
Например, в относительно отдаленном муниципалитете Турбенталь в кантоне Цюрих средние цены за квадратный метр выросли с 65 франков в 1974 году до 584 франков в 2016 году. Недвижимость в Хаузене-на-Альбисе, сельском муниципалитете к югу от Цюриха, продавалась за в среднем 72 франка за квадратный метр в 1974 году и 1010 франков за квадратный метр в 2016 году благодаря его относительной близости к Цюриху и Цугу. Аналогичное увеличение стоимости сохраняется в районах, окружающих Женеву, Базель, Люцерн, Лозанну и многие другие города.
Однако есть и другие области, такие как отдаленные сельскохозяйственные районы и бывшие промышленные районы, которые в настоящее время сталкиваются с постиндустриальной безработицей и эмиграцией. В этих областях стоимость недвижимости увеличилась лишь умеренно или даже застоялась.
Выбор дома в правильном месте может иметь главное значение для долгосрочных инвестиций и долгосрочных обязательств.
4. Налог на имущество
Местоположение также является ключевым фактором, определяющим, сколько вы платите в качестве налога на недвижимость. В Швейцарии налоги на недвижимость взимаются на муниципальном и кантональном уровнях. Это означает, что вы можете заплатить огромный налог за недвижимость в одном городе, если домовладельцы в следующем городе вообще не могут платить налог на землю.
Кантонами, которые не облагают кантональным налогом на землю, являются Швиц, Ааргау, Гларус, Золотурн, Базель-Ланд-Цюрих и Цуг. В тех, которые делают, вы будете платить от 0,5% до 2% от официальной стоимости имущества каждый год. Если бы вы купили дом за 800 000 франков в кантоне, который взимает налог на недвижимость в размере 2%, вам пришлось бы тратить 16 000 франков в год только на налог на землю. Всего за 10 лет это составило бы 160 000 франков, что еще раз показывает, что это действительно все.
5. Расходы на техническое обслуживание
Независимо от того, где вы живете, здания требуют надлежащего ухода, чтобы оставаться безопасными и привлекательными и сохранять свою ценность. Но есть определенные расходы на техническое обслуживание, которые вы не можете сразу принять во внимание.
Поскольку во всех частях Швейцарии зимой наблюдаются отрицательные температуры, ущерб, вызванный замерзанием, неизбежен, хотя некоторые материалы и конструкции подвержены более сильному воздействию, чем другие. Температура замерзания также означает, что у вас обычно будет система центрального отопления для обслуживания. В то время как швейцарские подрядчики, как правило, поставляют качественную продукцию и материалы, их стоимость также высока.
Как правило, вы хотите выделять не менее 0,3% стоимости имущества каждый год для покрытия расходов на ремонт. Так, например, если вы покупаете дом за 800 000 швейцарских франков, вы должны откладывать как минимум 2400 франков в год сверх основных эксплуатационных расходов здания. Старинные дома и шале часто требуют большего ухода и ремонта, чем более новые здания. Если вы не можете должным образом поддерживать имущество, его стоимость пострадает и может даже уменьшиться со временем.
6. Расходы на обслуживание и коммуникации
Если вы думаете о покупке участка и постройке дома своей мечты на нем, то вам следует подумать о стоимости электроэнергии, воды, сточных вод, телекоммуникаций и дорожного соединения. Когда вы покупаете полуразработанную или ранее разработанную землю под застройку, некоторые из этих связей уже могут присутствовать, и это может сэкономить вам много денег.
Необходимость платить за прокладку этих соединений может легко добавить 100 франков за квадратный метр имущества к вашим затратам на строительство. Затраты могут быть выше или ниже, в зависимости от того, насколько близко имущество находится к коммунальным и дорожным сетям. Цены также варьируются между поставщиками коммунальных услуг, и в некоторых случаях у вас могут быть различные варианты выбора в зависимости от количества электроэнергии или воды, которые вам нужны.
Для справки: в 2017 году стоимость подключения нового дома к электричеству в районах, обслуживаемых Stadtwerk Winterthur, варьировалась между 2210 швейцарскими франками для 17-вольт-амперного соединения, 25-амперным соединением и 44 980 швейцарских франков для 346-киловольт-амперного соединения, 500-амперным соединением , В большинстве случаев достаточно от 25 до 40 ампер, но необходимо учитывать количество энергопотребляющих устройств, которые вы ожидаете использовать. Как правило, вы сможете обновить соединение в будущем, но стоимость может оказаться выше, чем получить правильное соединение с самого начала.
7. Страхование зданий
Большинство кантонов требуют от домовладельцев страховки зданий. Эта страховка покрывает многие возможные опасности, такие как пожар, освещение и наводнения. В то время как наличие этой страховки дает вам больше душевного спокойствия, это дополнительные расходы, с которыми вам, как домовладельцу, придется иметь дело. Прочтите руководство по страхованию зданий на moneyland.ch, чтобы узнать, что именно покрывается и что вы можете заплатить .
Стоит отметить, что страхование зданий не является обязательным в кантонах Тичино, Вале, Женеве и Аппенцелль-Иннерродене (за исключением муниципалитета Оберегг).
8. Общественный транспорт
Насколько хорошо ваш предполагаемый дом связан с общественным транспортом? Если у вас есть автомобиль, мысль о том, чтобы сесть на автобус или поезд, может заставить вас съежиться, но в Швейцарии доступность общественного транспорта может существенно повлиять на то, сколько стоит ваш дом, и насколько его стоимость возрастет. будущее.
Дома в районах с хорошим автобусным сообщением обычно имеют более высокую арендную плату, чем дома в районах, где нет общественного транспорта. Добавьте ближайшую железнодорожную станцию, и ваши шансы сдать в аренду недвижимость по хорошей цене значительно возрастут, особенно если есть прямая железнодорожная линия до крупных городских центров.
9. Историческая ценность
По сравнению со многими другими странами Швейцария является сокровищницей исторического жилья. От городских домов до эпохи Возрождения до 200-летних каштановых шале, ваши шансы найти старинные драгоценности в Швейцарии, по меньшей мере, хорошие.
Тем не менее, историческую ценность трудно измерить, потому что речь идет, прежде всего, об уникальном или приятном ощущении. Старинные дома почти всегда потребуют больших вложений в ремонт или даже перестройку. Сантехника и отопление могут нуждаться в замене, электрические работы могут нуждаться в модернизации, кровля и стены могут нуждаться в изоляции, и это только основы.
В то время как хорошо отремонтированный и удачно расположенный исторический объект может стоить дорого, если вы решите его продать или сдать в аренду, если у вас нет навыков, знаний, времени и денег, чтобы правильно инвестировать средства в ремонт дома, старинный дом может стать очень дорогим хобби.
10. Законы о сохранении культуры
Многие люди не знакомы со швейцарскими законами, регулирующими сохранение культурных построек. В Швейцарии здания культурного или исторического значения охраняются законом. Это называется «Denkmalschutz» на немецком языке. Вы можете предположить, что этот вид защиты будет распространяться только на замки, римские руины и другие археологические раритеты, но на самом деле в Швейцарии существует множество зданий, которые находятся под культурной охраной, большинство из которых живут, покупаются и продаются на рынке недвижимости. Если вас привлекает старинное жилье, вы, скорее всего, столкнетесь с некоторыми из них на охоте.
Хотя жизнь в историческом доме имеет свое очарование, владение одним имеет свои недостатки. Во-первых, существуют очень строгие законы, касающиеся ремонта или переделки охраняемых зданий. В большинстве случаев вам не разрешат вносить изменения, которые значительно изменят внешний вид здания, а в некоторых случаях вы будете обязаны поддерживать уникальный внешний вид и характер сооружения. Учитывая, что многие из этих домов в основном изготавливаются вручную, техническое обслуживание может обойтись дорого, особенно если материалы или части фасада нуждаются в замене.
Хотя владельцы охраняемых зданий получают некоторые налоговые льготы, связанные с их инвестициями в содержание и ремонт этих домов, многие соответствующие правила дают вам очень мало места для творческой игры, а связанные с этим расходы могут оказать долгосрочное давление на ваши финансы. Из-за этого защищенные объекты не пользуются большой популярностью среди покупателей жилья, и в будущем вам может быть трудно продать здание.
Как и в случае с другими винтажными объектами, здесь есть возможности для тех, у кого есть видение и деньги. Любой другой должен действовать осторожно. При рассмотрении исторического жилья, в частности, всегда проверяйте, охраняется ли собственность законами о культурном сохранении.
По материалам Маниланд.
